La Corte di Cassazione torna sul tema del contratto preliminare cd. “ad effetti anticipati”, confermando che il promissario acquirente, anticipatamente immesso nel godimento di un bene viziato, può agire cumulativamente per l’esecuzione in forma specifica del preliminare e la contestuale riduzione del prezzo, senza soggiacere ai termini di decadenza e prescrizione previsti per le azioni edilizie.

La controversia decisa con l’ordinanza in commento trova origine dal caso in cui il promittente venditore di un immobile aveva convenuto avanti al Tribunale di Crema il promissario acquirente, esponendo che questi – dopo aver sottoscritto un preliminare per l’acquisto di un immobile in corso di edificazione ed aver corrisposto una somma a titolo di caparra ed un’altra a titolo di acconto – non si era poi recato dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo, benché l’immobile gli fosse già stato consegnato. Il promittente venditore aveva quindi chiesto l’accertamento dell’inadempimento di Tizio e la declaratoria del proprio diritto a trattenere la caparra, oltre alla restituzione del bene ed al risarcimento per l’occupazione abusiva dell’immobile.

Nel costituirsi in giudizio, il promissario acquirente aveva eccepito l’inadempimento del promittente venditore per una serie di vizi dell’immobile ed aveva altresì spiegato domanda riconvenzionale ai sensi dell’art. 2932 c.c., chiedendo contestualmente la riduzione del prezzo di acquisto in proporzione all’entità dei vizi.

Il Tribunale aveva accolto la domanda principale del promittente venditore e rigettato quella riconvenzionale del promissario acquirente, affermando tra l’altro che quest’ultimo non aveva dato prova di aver tempestivamente denunciato i vizi lamentati.

La Corte d’Appello di Brescia aveva poi confermato in toto la sentenza di prime cure ed avverso quest’ultima era infine ricorso per Cassazione il promissario acquirente. Questi deduceva la violazione e falsa applicazione dell’art. 1495 c.c., affermando che la Corte di Appello – nel dichiarare l’intervenuta decadenza dal diritto alla garanzia per i vizi dell’immobile non denunciati nei termini di legge – aveva erroneamente considerato applicabile alla fattispecie la disposizione dell’art. 1495 c.c., mentre essa presuppone il già avvenuto trasferimento del diritto.

La Suprema Corte, richiamando il proprio costante orientamento, ha accolto la tesi del promissario acquirente ed affermato che l’azione di riduzione del prezzo del bene, consegnato prima della stipula del contratto definitivo di compravendita e risultato affetto da vizi che ne riducono il valore, non è soggetta a particolari termini di decadenza o prescrizione.

Per una migliore comprensione del decisum può essere utile evidenziare come la pronuncia si inserisca in un risalente e consolidato filone giurisprudenziale in materia di preliminare ad effetti anticipati, originatosi a seguito della storica sentenza n. 1720/1985, con la quale le Sezioni Unite hanno innovato la natura giuridica del contratto preliminare e definitivamente sancito la cd. teoria del doppio contratto.

 

Da allora, dottrina e giurisprudenza, in modo oggi pressoché unanime, considerano invero il preliminare non più, o non solo, una promessa di futuri consensi, bensì anzitutto una promessa di prestazioni (cd. pactum de dando). Si tratta cioè un contratto sinallagmatico con il quale le parti assumono – oltre all’obbligo di manifestare successivamente la volontà negoziale definitiva – anche e soprattutto una primaria obbligazione di dare, ossia di approntare e rendere possibile l’esecuzione delle prestazioni finali: nel caso del promittente alienante la trasmissione della proprietà, che costituisce il risultato pratico avuto di mira dai contraenti (Cass. SSUU, 11624/2006).

Proprio in ossequio all’ormai pacifica natura giuridica del preliminare, costituisce perciò ius receptum che la presenza di vizi nel bene anticipatamente consegnato legittimi il promissario acquirente ad esercitare tutte le tutele contrattuali disponibili, tra cui quella di chiedere la riduzione del prezzo originariamente pattuito in alternativa alla risoluzione del contratto (Cass. 477/2010; Cass. 3383/2007; Cass. 9560/1997; Cass. SSUU 1720/1985).

L’azione di riduzione del prezzo è infatti ritenuta un rimedio di carattere universale in materia di contratti a prestazioni corrispettive, derivante dai principi generali in tema di obbligazioni e segnatamente di quelli che presiedono al loro equilibrio, come tale valevole per tutti i casi di alterazione del sinallagma: essa è ad esempio accordata dall’art. 1464 c.c. al creditore di una prestazione divenuta parzialmente impossibile. A maggior ragione, quindi, si ritiene che tale tutela vada riconosciuta nel caso in cui lo squilibrio sinallagmatico sia determinato non da un fattore esterno ed oggettivo, bensì dall’inadempimento o non corretto adempimento di uno dei contraenti.

Prendendo le mosse da tale considerazione, in precedenti occasioni la Suprema Corte ha rimarcato – con maggiore chiarezza e rigore dogmatico rispetto all’ordinanza in commento – che poiché l’esperibilità dell’actio quanti minoris nel contratto preliminare discende dai principi generali in tema di obbligazioni corrispettive, essa esorbita dal perimetro della garanzia per vizi nella compravendita e perciò non soggiace ai ristretti termini decadenziali e prescrizionali previsti per le cd. “azioni edilizie” (v. ad es. Cass. civ. Sez. II, 01/10/1997, n. 9560). Evidenzia del resto la giurisprudenza, come pure la pronuncia in esame, che le azioni edilizie postulano il già avvenuto trasferimento della proprietà della cosa venduta, conformemente alla ratio e alla littera legis (cfr. l’art. 1490 c.c.). Nel caso del preliminare ad effetti anticipati, invece, ad essere eseguita prima del rogito è soltanto la consegna del bene e non anche la traslazione del diritto (effetto tipico del solo definitivo).

Infine, anche se la pronuncia in commento non si diffonde sul punto, è opportuno ricordare che per giurisprudenza consolidata, confermata anche in questa occasione, l’azione quanti minoris e quella di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. sono pienamente compatibili e cumulabili.

Infatti – superato l’antico dogma dell’intangibilità del preliminare, e ricostruito quest’ultimo come pactum de dando – si ritiene che il rispetto della concreta volontà delle parti ed il principio di conservazione dei contratti (artt. 1367 e 1424 c.c.) impongano al Giudice, nel pronunciare la sentenza costitutiva, di risolvere anche i problemi di equilibrio tra le prestazioni eventualmente sopravvenuti nelle more. Dunque, la presenza di difetti che riducono il valore del bene legittima il promissario acquirente a pretendere la riduzione del prezzo, anche cumulativamente alla pronunzia costitutiva (Cass. 7584/2016; Cass. 477/2010, Cass. 3383/2007).

Ne consegue, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, cui l’ordinanza in commento dà continuità, che la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine decadenziale di cui all’art. 1495 c.c. per opporre i vizi noti, né comunque di quello annuale di prescrizione. Pertanto, il promissario acquirente anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può agire per la riduzione del prezzo, anche cumulativamente all’azione ex art. 2932 c.c., anche oltre l’anno dalla consegna ed anche qualora non abbia denunciato i difetti entro otto giorni dalla scoperta.

In definitiva, la Suprema Corte accoglie il ricorso del promissario acquirente e, nel rinviare alla Corte d’Appello, ribadisce i seguenti principi di diritto:

1) in tema di contratto preliminare cd. “ad effetti anticipati”, la consegna dell’immobile effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto;

2) il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’articolo 2932 c.c. e contemporaneamente agire con l’actio quanti minoris per la diminuzione del prezzo.

Di Julien Mileschi