La Corte di Cassazione torna sul tema relativo alla denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti nella costruzione di immobili previsto dall’art. 1669 c.c. e conferma la decorrenza del termine annuale a partire dal giorno in cui il committente consegue la sicura consapevolezza, non solo dell’esistenza dei difetti, bensì anche della loro gravità, natura e causa, potendo tale conoscenza anche essere posticipata al termine degli accertamenti tecnici eventualmente necessari alla comprensione della gravità dei vizi, della responsabilità dell’appaltatore e del nesso causale.

Attraverso tale decisum, la Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 3674 del 7 febbraio u.s., ha cassato senza rinvio la sentenza emessa dalla Corte d’Appello di Torino, la quale aveva dichiarato prescritto il diritto di un Condominio e dei proprietari delle singole unità immobiliari al risarcimento dei danni per gravi difetti nell’esecuzione dei lavori di costruzione dell’immobile da parte dell’appaltatore.

In particolare, la Corte d’Appello aveva rilevato che il termine annuale di prescrizione dell’azione avesse cominciato a decorrere dall’invio della lettera raccomandata attraverso cui l’amministratore del Condominio aveva denunciato all’appaltatore i gravi difetti (nella specie, infiltrazioni d’acqua) di cui si era discusso nella precedente assemblea condominiale, valorizzando quindi, come momento di reale consapevolezza della gravità dei danni, tale occasione di dibattito e discussione.

La Corte d’Appello aveva quindi negato che la piena conoscenza dei difetti potesse dirsi raggiunta solo a seguito della perizia successivamente commissionata dal Condominio, la quale era quindi stata considerata un mero espediente per superare l’eccezione di prescrizione (l’azione era stata cominciata quasi sette anni dopo l’asserita scoperta dei vizi).

La Suprema Corte, richiamando la costante giurisprudenza di legittimità, secondo cui il termine di un anno per la denuncia ex art. 1669 c.c. decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause – potendo tale termine anche essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici necessari alla piena comprensione della gravità dei vizi e del corretto collegamento causale –  ha ritenuto il dibattito assembleare uno “scarno elemento assolutamente insufficiente” alla configurazione di “quell’apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dell’imperfetta esecuzione dell’opera”, cassando la sentenza della Corte d’Appello di Torino in quanto non in linea con gli affermati e costanti principi.

– Avv. Carmen Pegoraro –

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                    LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

                        SEZIONE SESTA CIVILE

                            SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni                       –  Presidente   –

Dott. ORILIA   Lorenzo                                          –  rel. Consigliere  –

Dott. ORICCHIO Antonio                                      –  Consigliere  –

Dott. CORRENTI Vincenzo                                   –  Consigliere  –

Dott. ABETE    Luigi                                                –  Consigliere  –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 8790-2018 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), sito in (OMISSIS), S.F.,  + ALTRI OMESSI, difesi dall’avvocato.

– ricorrenti –

contro

P.C. & FIGLI SRL

– intimata –

avverso la sentenza n. 2107/2017 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 28/09/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/01/2019 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA.

RITENUTO IN FATTO

La Corte d’Appello di Torino con sentenza 28.9.2017, in accoglimento dell’appello proposto dalla P.C. e Figli srl contro la sentenza di primo grado (n. 1429/2016 del locale Tribunale), ha dichiarato la prescrizione del diritto del Condominio (OMISSIS) e dei proprietari delle unità immobiliari al risarcimento dei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive per i gravi difetti nell’esecuzione dei lavori di costruzione dell’edificio.

Per giungere a tale conclusione la corte territoriale ha rilevato che il termine di prescrizione annuale aveva cominciato a decorrere dal 11.4.2007, data della lettera con cui l’amministratore aveva denunziato i gravi difetti dì cui si era discusso nella precedente assemblea del 29.3.2007 (in cui i condomini avevano avuto la consapevolezza della gravità dei danni).

L’azione giudiziaria era stata dunque iniziata, secondo la Corte d’Appello, quasi sette anni dopo la scoperta dei vizi, che non poteva ritenersi avvenuta con la perizia, ritenuta un mero espediente per superare l’eccezione di prescrizione.

2 Contro tale sentenza ricorrono per cassazione il Condominio (OMISSIS) e i condomini in epigrafe indicati sulla base di tre motivi illustrati da memoria. La società appaltatrice non ha svolto difese.

Il relatore ha proposto l’accoglimento del ricorso per manifesta fondatezza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.1 Con il primo motivo si denunzia, violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c., (ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), rimproverandosi alla Corte d’Appello una applicazione in maniera difforme dalla giurisprudenza, avendo valorizzato il momento in cui viene solo percepita l’esistenza del fenomeno e non quello in cui si aggiunge la conoscenza della gravità, della natura e complessità dei rimedi e alla responsabilità del costruttore, momento da farsi coincidere con la redazione della perizia R. del 2013.

1.2 Col secondo motivo i Condominio e gli altri ricorrenti deducono (ex art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4), la nullità della sentenza per violazione dell’art. 111 Cost. e art. 132 c.p.c., n. 4, per motivazione appartenente e contraddittoria essendosi di fatto la Corte di merito discostata da quella giurisprudenza di legittimità da essa stessa richiamata sulla individuazione del dies a quo della prescrizione.

1.3 Col terzo motivo i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 112,115 e 116 c.p.c., nonchè, ai sensi dell’art. art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame circa una serie di fatti decisivi per il giudizio che hanno formato oggetto di discussione, accertati dalla CTU esperita in primo grado, cioè le specifiche indagini tecniche e i molteplici interventi esplorativi resisi necessari per individuare le cause dei riscontrati vizi.

I motivi, tutti attinenti al tema della identificazione degli elementi conoscitivi necessari ai fini della scoperta dei vizi ai fini del computo dei termini di cui all’art. 1669, ben possono formare oggetto di esame unitario.

Essi sono manifestamente fondati.

Per costante giurisprudenza di questa Corte, i gravi difetti che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorchè incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condomini (v. tra le tante, Sez. 2 -, Ordinanza n. 24230 del 04/10/2018 Rv. 650645; Sez. 2 -, Ordinanza n. 27315 del 17/11/2017 Rv. 646078; Sez. 2, Sentenza n. 84 del 03/01/2013 Rv. 624395).

Sempre secondo la costante giurisprudenza di legittimità, però, il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 c.c., a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (v. Sez. 2 -, Sentenza n. 10048 del 24/04/2018 Rv. 648162; Sez. 3, Sentenza n. 9966 del 08/05/2014 Rv. 630635; Sez. 2, Sentenza n. 1463 del 23/01/2008 Rv. 601284; Sez. 2, Sentenza n. 11740 del 01/08/2003 Rv. 565596).

Nel caso in esame la Corte territoriale, pur partendo da una corretta ricognizione del panorama giurisprudenziale, ha ritenuto che la perizia di parte del 27.3.2013 fosse solo un espediente per aggirare la prescrizione ed ha invece valorizzato unicamente, come momento della scoperta dei difetti, il dibattito assembleare, ma dalla sentenza l’unico dato di fatto che emerge è che in quella riunione si discuteva di “perdite nella soletta corsia box”, di “ripetute richieste” e della necessità di eliminazione delrinconveniente”, “prima che il danno si manifesti di più” (v. pag. 3 sentenza).

Insomma, quell’apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall’imperfetta esecuzione dell’opera è stato in sostanza desunto da un unico scarno elemento assolutamente insufficiente e quindi la conclusione non appare in linea con i citati principi, rendendo inevitabile la cassazione della sentenza.

Il giudice di rinvio, che si designa in altra sezione della Corte d’Appello di Torino, procederà a nuovo esame provvedendo, all’esito, anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino.

Così deciso in Roma, il 16 gennaio 2019.

Depositato in Cancelleria il 7 febbraio 2019