Traccia Parere Civile Nr. 1 – Esame Avvocato 2018

Tizio, residente nel comune di Alfa, è proprietario di un immobile denominato «Villa Adelaide», sito nella nota località balneare del comune di Beta. L’abitazione è però stabilmente occupata da Caio, il quale ne ha preso possesso a partire dal gennaio del 1980, allorché Tizio ha smesso di recarsi nell’immobile in occasione delle vacanze.

In data 6 ottobre 2009, Tizio aliena «Villa Adelaide» all’amico di vecchia data Sempronio – che conosceva l’immobile per esservisi spesso recato durante le vacanze estive fino all’anno 1979 – e ne riceve il pagamento del corrispettivo di euro 120.000. Sempronio, dopo aver proceduto alla trascrizione dell’atto di vendita in data 20 ottobre 2009, si reca nel Comune di Beta per prendere possesso dell’immobile ma vi trova Caio, che gli nega l’accesso.

Successivamente il Tribunale di Beta, con sentenza passata in giudicato in data 4 luglio 2011, dichiara Caio proprietario di «Villa Adelaide» per usucapione, in virtù del possesso protrattosi per venti anni alla data del 20 gennaio 2000. La causa era stata introdotta da Caio contro Tizio (rimasto contumace) con atto di citazione notificato in data 10 marzo 2009.

Tizio dunque, preoccupato per le rivendicazioni di Sempronio in relazione alla compravendita dell’immobile, si reca dal proprio avvocato per un consulto.

Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga motivato parere esaminando tutte le questioni sottese al caso.

Presentazione Riforma 2020 Nuovo Esame Avvocato

Durante i Convegni, i relatori illustreranno tutti i profili rilevanti della Riforma 2020. Si forniranno inoltre consigli sul corretto approccio alla nuova modalità d’Esame senza codici e sulla preparazione idonea per i candidati. I relatori saranno a disposizione per chiarire i dubbi e rispondere alle domande della platea.

Ingresso libero (fino ad esaurimento posti), iscriviti gratuitamente!

Milano - Sabato 14 dicembre 2019, ore 10.00 - Aula Magna Università StataleVerona - Sabato 11 gennaio 2020, ore 10.00 - Residence all'AdigePadova - Sabato 18 gennaio 2020, ore 10.00 - Cinema EsperiaUdine - Sabato 1 febbraio 2020, ore 10.00 - Hall Sala Scrosoppi

Dichiaro di aver letto ed accetto l'informativa sul trattamento dei dati personali e contestualmente:
AcconsentoNon acconsento al trattamento dei miei dati personali per le finalità connesse all’invio a mezzo mail delle informazioni, anche di tipo commerciale, relative ai nostri servizi, offerte e promozioni.

Soluzione proposta – Parere Civile Nr. 1

Ai fini di una corretta risoluzione della tematica si dovrà ricostruire brevemente l’istituto della trascrizione, al fine di comprendere quale sia il soggetto che ha validamente acquistato il diritto di proprietà di Villa Adelaide.

Inoltre si dovranno valutare quali siano le possibili rivendicazioni che Sempronio possa muovere nei confronti di Tizio.

La trascrizione trova la propria disciplina giuridica all’interno del titolo I del libro VI, “della tutela dei diritti”, agli artt. 2643 e ss.: essa assolve a funzioni diverse, ma la funzione sua tipica è quella di dirimere i conflitti tra più aventi causa dello stesso autore (o dante causa). In questo caso essa svolge la sua funzione tipica di pubblicità dichiarativa, ossia di pubblicità che è volta a rendere opponibile un negozio giuridico ai terzi o ad alcuni terzi.

Con riferimento a questa tipica funzione, vengono in riferimento gli atti indicati dall’art. 2643 c.c., tra i quali vi sono gli atti che trasferiscono la proprietà; costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto, di superficie, di enfiteusi e i diritti edificatori; costituiscono o modificano la servitù, l’uso l’abitazione; pongono in comunione il diritto di proprietà, di usufrutto, di superficie di enfiteusi. Vi sono poi un’altra serie di atti, volontari, forzosi, ovvero di carattere giurisdizionale, per lo più attinenti a diritti reali immobiliari (ovvero a diritti personali di godimento se ultranovennali) (Cass. civ.Cass. n. 19058/2003).

Gli effetti della trascrizione, intesa come pubblicità notizia, sono indicati dall’art. 2644 c.c., ove si prevede espressamente che gli atti suddetti non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione o iscrizione non può avere effetto, contro colui che ha trascritto, alcuna (successiva) trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.

Tale disposizione cristallizza quello che viene comunemente chiamato principio di continuità delle trascrizioni.

Poiché, ai fini dell’operare della trascrizione come pubblicità dichiarativa, è necessario acquistare dal comune autore, non è concepibile un conflitto tra avente causa a titolo derivativo e acquirenti a titolo originario per usucapione. Il conflitto in questo caso si risolverà in base alle regole proprie dell’usucapione a seconda cioè che essa fosse già maturata contro il dante causa dell’acquirente a non domino.

Non deve trarre in inganno il fatto che l’art. 2651 c.c. preveda la trascrizione delle sentenze da cui risulta estinto per prescrizione o acquistato per usucapione ovvero in altro modo non soggetto a trascrizione il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento.

Questa pubblicità, difatti, è disposta solo ai fini di pubblicità notizia.

La sentenza infatti non fa che accertare una situazione già realizzatasi in fatto. Pertanto, poiché gli effetti dell’usucapione retroagiscono, le ipoteche e trascrizioni curate contro il proprietario usucapito durante il periodo di maturazione di maturazione dell’usucapione, non prevalgono, non potendosi configurare alla stregua di atti interruttivi, pur se la sentenza fosse trascritta dopo o non fosse trascritta affatto.

Appare opportuno chiedersi, inoltre, se la sentenza di accertamento dell’usucapione ottenuta da Caio, esplichi la propria efficacia di giudicato anche nei confronti di Sempronio, avente causa di Tizio, venditore.

All’uopo viene in rilievo la disposizione di cui all’art. 111 c.p.c., comma quarto, rubricata “successione a titolo particolare nel diritto controverso”, ove si prevede che la sentenza pronunciata contro questi ultimi spiega sempre in suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare, ed è impugnabile anche da lui, salve le norme sull’acquisto in buona fede dei mobili e sulla trascrizione.

Tale disposizione fa salvo quanto previsto in materia di trascrizione: rilevante dunque appare la disposizione di cui all’art. 2653, comma 1, c.c.

La trascrivibilità delle domande giudiziali è limitata ai soli casi espressamente disciplinati dalla normativa di cui all’art. 2653 c.c. escludendo, quindi, interpretazioni intese ad ampliare indiscriminatamente l’ambito di applicazione della normativa stessa.

Orbene, nel caso di specie, vi è l’assenza dell’effetto prenotativo e non è configurabile, a carico di chi agisca per conseguire l’accertamento dell’usucapione, alcun onere di pubblicità, posto che l’art. 2651 c.c. si limita a disporre al riguardo una forma di “trascrizione” (della sentenza e non anche della domanda) la quale è priva di effetti sostanziali e limitata a rendere più efficiente il sistema pubblicitario (Cass., Sez. 1, n. 13184 del 26/11/1999).

Neppure può ravvisarsi alcun interesse in capo a chi propone la domanda, ove si consideri che il conflitto fra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall’art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell’art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa (Cass. civ., Sez. 3, n. 18888 del 10/07/2008; Sez. 2, n. 2161 del 03/02/2005).

Tuttavia, secondo un’interpretazione accolta in giurisprudenza si deve ritenere ammissibile la trascrivibilità delle domande dirette ad accertare l’intervenuta usucapione in virtù dell’espressa previsione di cui all’art. 2653 c.c., formalità che potrà essere seguita anche con la trascrizione della successiva sentenza.

Va al riguardo chiarito che la trascrizione della domanda non esplicherà ovviamente la propria utilità ai fini della opponibilità ai terzi del diritto reale acquistato a titolo originario, ma al differente scopo dell’estensibilità del giudicato che eviterà all’usucapiente di dover instaurare un eventuale giudizio nei confronti di un acquirente a titolo derivativo dall’usucapito (Corte. App. Milano, Sez. II., 22/11/2016).

Infine, è necessario verificare quali siano le rivendicazioni che Tizio possa subire da Sempronio.

Nel caso di specie, viene in rilievo la garanzia per evizione, disciplinata dagli artt. 1480 e seguenti. L’evizione consiste non tanto nello spossessamento dell’acquirente, quanto nella mancata attuazione dell’effetto traslativo conseguente ad un fatto (c.d. evizionale) che si manifesta dopo la conclusione del contratto, pur essendo ad essa preesistente.

Con riferimento all’evizione totale della cosa, l’art. 1483 c.c., prevede che se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell’art. 1479 c.c. egli inoltre dovrà corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatto per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all’attore.

Nel caso in esame, inoltre, sembra ragionevole prospettare un’ipotesi di responsabilità per scorrettezza nelle trattative, per non aver reso edotto il compratore della pendenza del processo volto all’accertamento dell’avvenuta usucapione a favore del terzo.

In conclusione, nel caso in esame, a nulla rileva che Sempronio, compratore – acquirente a titolo particolare da Tizio – abbia trascritto il relativo contratto di vendita di Villa Adelaide non essendo configurabile un conflitto tra acquirente a titolo derivativo e acquirente a titolo originario.

Di conseguenza, essendo l’usucapione maturata in capo a Caio in data 20 gennaio 2000, si dovrà ritenere che lo stesso abbia validamente acquisito a titolo originario il diritto in proprietà della Villa.

Il giudicato ottenuto da Caio in data 4 luglio 2011 non sarà invece opponibile nei confronti di Sempronio, posto che l’art. 111 c.p.c., quarto comma fa salve le norme sulla trascrizione e, come detto, si ritiene trascrivibile la domanda di accertamento di usucapione, ai sensi dell’art. 2653, n.1., c.c. Pertanto, sarebbe stata necessaria la trascrizione della domanda di accertamento dell’usucapione al fine di rendere direttamente estensibile il giudicato anche nei confronti di Sempronio.

Infine, Tizio potrà subire l’azione di garanzia da parte di Sempronio, per essere stato lo stesso privato degli effetti traslativi del contratto di vendita, con conseguente risarcimento del danno a norma dell’art. 1483 c.c.

Inoltre, Sempronio potrebbe eventualmente chiedere l’ulteriore risarcimento del danno per la scorrettezza impiegata da Tizio durante le trattative, essendo quest’ultimo a conoscenza della pendenza del processo e per non aver adempiuto i doveri di informazione nella fase di conclusione del contratto.

Presentazione Riforma 2020 Nuovo Esame Avvocato

Durante i Convegni, i relatori illustreranno tutti i profili rilevanti della Riforma 2020. Si forniranno inoltre consigli sul corretto approccio alla nuova modalità d’Esame senza codici e sulla preparazione idonea per i candidati. I relatori saranno a disposizione per chiarire i dubbi e rispondere alle domande della platea.

Ingresso libero (fino ad esaurimento posti), iscriviti gratuitamente!

Milano - Sabato 14 dicembre 2019, ore 10.00 - Aula Magna Università StataleVerona - Sabato 11 gennaio 2020, ore 10.00 - Residence all'AdigePadova - Sabato 18 gennaio 2020, ore 10.00 - Cinema EsperiaUdine - Sabato 1 febbraio 2020, ore 10.00 - Hall Sala Scrosoppi

Dichiaro di aver letto ed accetto l'informativa sul trattamento dei dati personali e contestualmente:
AcconsentoNon acconsento al trattamento dei miei dati personali per le finalità connesse all’invio a mezzo mail delle informazioni, anche di tipo commerciale, relative ai nostri servizi, offerte e promozioni.