Traccia Atto Civile – Esame Avvocato 2023

Tizio riferisce di essere conduttore di un immobile destinato a uso diverso dall’abitazione, in particolare destinato a sede della sua azienda di autorimessa. A causa del rigurgito di liquami da uno dei tombini presenti sul pavimento del locale, questo si è interamente allagato due mesi prima. A seguito di sopralluogo dei Vigili del Fuoco, l’immobile è stato dichiarato inagibile fino al totale ripristino delle condutture, ancora non consegnato.

Tizio ha appena ricevuto dal locatore la notifica dell’intimazione di sfratto per morosità, in ragione del mancato pagamento delle ultime due mensilità del canone.

La controparte intimante ha anche invocato la clausola “solve et repete” (art. 1462 c.c.).

Tizio è interessato a tenere in vita il contratto di locazione e a non dover sopportare il pagamento del canone a fronte dell’inattività della sua azienda; vuole altresì essere sollevato da tutte le ulteriori conseguenze pregiudizievoli derivate dall’evento.

Il candidato rediga la comparsa di costituzione e risposta per la parte intimata, valutando altresì l’esperibilità di azione riconvenzionale nei confronti dell’intimante e dei terzi.

Soluzione proposta Atto Civile – Esame Avvocato 2023 

TRIBUNALE DI _____________

COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA IN OPPOSIZIONE A INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITÀ

CON DOMANDA RICONVENZIONALE E CHIAMATA IN CAUSA DI TERZO

nell’interesse del Sig. Tizio

Nella causa civile di primo grado n. _____________ R.G., G.I. Dott. _____________, promossa da:

Sig. _____________ [oppure società _____________, in persona del legale rappresentante pro tempore], rappresentato e difeso dall’Avv. _____________ del Foro di _____________

– attore/attrice –

contro

Sig. Tizio, rappresentato e difeso dall’Avv. _____________ del Foro di _____________

– convenuto –

Il Sig. Tizio (C.F. _____________), nato a _____________ il _____________ e residente in _____________ via _____________, n. _____________, rappresentato e difeso, come da procura allegata telematicamente al presente atto – dall’Avv. _____________ (C.F. _____________) del Foro di _____________ e con domicilio eletto presso lo studio professionale del suddetto professionista sito in _____________, via _____________, n. _____________, il quale dichiara di voler ricevere tutte le comunicazioni e le notificazioni della presente procedura al n. di fax _____________ ovvero al seguente indirizzo PEC _____________

INDICE DELL’ATTO

Premesse
In fatto
In diritto

  1. Sulle ragioni del mancato pagamento del canone di locazione: eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c.
  2. Sulla clausola solve et repete
  3. Domanda riconvenzionale
  4. Chiamata in causa del terzo gestore delle fognature e richiesta di risarcimento del danno extracontrattuale

Conclusioni
Istanze istruttorie
Dichiarazione di valore

PREMESSE

Con atto di citazione notificato in data _____________ il Sig. _____________ intimava lo sfatto per morosità all’odierno convenuto Sig. Tizio, assumendo che lo stesso non avesse provveduto al pagamento delle ultime due mensilità del canone di locazione, per un totale di € _____________.

Con il presente atto, si costituisce in giudizio il Sig. Tizio, come sopra rappresentato e difeso, chiedendo il rigetto delle domande attoree, per le ragioni che di seguito si espongono.

FATTO

In data _____________ il Sig. _____________ e il Sig. _____________ Tizio concludevano un contratto di locazione di un immobile, sito in _____________, alla via _____, destinato a uso diverso dall’abitazione, in particolare destinato a sede della sua azienda di autorimessa (doc. 1).

Nonostante le ripetute sollecitazioni del Sig. Tizio nei confronti del proprio locatore in ordine all’adempimento da parte dello stesso dei lavori necessari a mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, il Sig. _____________ non ha mai provveduto alle riparazioni necessarie.

A causa dell’inerzia del locatore, in data _____________ il locale adibito ad autorimessa si allagava completamente a causa del rigurgito di liquami da uno dei tombini presente sul pavimento del medesimo (doc 2).

In seguito della fuoriuscita sopra descritta stante la mancanza di lavori repentini di ripristino della situazione, l’immobile in data _____________ veniva dichiarato inagibile da parte dei Vigili del Fuoco, con provvedimento depositato in data _____________, protocollo n. _____________ (doc. 3).

A causa della situazione sopra descritta il Sig. Tizio si è trovato nella totale impossibilità di utilizzare i locali siti _____________ alla via _____________ per lo svolgimento della sua attività professionale, sicché lo stesso decideva di non saldare le mensilità relative al suddetto periodo.

Con grande sorpresa dell’odierno convenuto, lo stesso in data _____________ riceveva la notifica dell’atto di citazione con cui il Sig. _____________ gli intimava lo sfatto per morosità, in ragione del mancato pagamento delle ultime due mensilità del canone, per un totale di € _____________ (doc. 4).

La previsione di cui all’art 5 d.lgs 28/2010 prevede che gli obblighi di ricorso al procedimento di mediazione, pena la declaratoria di improcedibilità in sede Giudiziale, non si applichi al rito locatizio sino al mutamento del rito ex art 667 cpc.

DIRITTO

  1. Sulle ragioni del mancato pagamento del canone di locazione: eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c.

Il contratto concluso tra le parti del presente giudizio in data _____________ è una locazione ad uno non abitativo.

Ai sensi dell’art. 1571 c.c. la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato periodo di tempo verso un determinato corrispettivo. Sinteticamente la disciplina civilistica prevede un ambito generale di applicazione per i beni mobili e immobili (artt. 1571-1614) si distinguono ulteriormente le locazioni di immobili urbani adibiti a uso abitativo (soggette alla L. n. 431/98 che ha parzialmente abrogato la L. n. 392/78) dalle locazioni ad uso diverso da quello abitativo.

La locazione ad uso diverso da quello abitativo è regolata, oltre che dalle norme sulla locazione in generale previste dal codice civile (artt. 1571-1614), da una serie di norme che si trovano nella legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani).

La peculiarità della locazione a uso non abitativo presuppone la destinazione dell’immobile locato allo svolgimento di un’attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (art. 27); sono assoggettate alla stessa disciplina le destinazioni dell’immobile locato allo svolgimento di attività ricreative, assistenziali, culturali o scolastiche, nonché a sede di partiti o sindacati e i contratti stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori (art. 42).

Espletate le necessarie generali premesse in ordine al contratto di locazione ad uso commerciale, si precisa inoltre che il criterio generale di imputazione delle spese che possono rivelarsi necessarie per interventi sul bene locato durante lo svolgimento del contratto di locazione è individuato dall’art. 1576, comma 1, c.c. Tale norma attribuisce al conduttore solo gli interventi di piccola manutenzione, attribuendo al locatore l’onere di effettuare ogni altra opera o riparazione al fine di consentire al conduttore di potersi servire della res secondo l’uso convenuto.

È necessario specificare in questa sede che l’art. 1576 c.c. si riferisce all’ipotesi nella quale il guasto sia sopravvenuto rispetto al momento della stipulazione del contratto, in quanto in caso di vizi preesistenti opera la garanzia prevista dall’art. 1578 c.c.

Da quanto sopra dedotto si comprende chiaramente che il locatore non solo deve intervenire per eliminare i guasti che si verificano nel corso della durata del contratto, ma anche provvedere all’esecuzione di opere periodiche tendenti ad evitare che il tempo e l’uso del bene portino ad un progressivo degrado, limitando il godimento del conduttore.

L’obbligo del locatore è quello di intervenire tempestivamente nel momento in cui l’inquilino gli comunica la necessità di eseguire delle riparazioni. Il conduttore deve, dunque, segnalare tempestivamente al locatore l’esistenza di guasti del bene locato, che non siano imputabili ad un uso scorretto o anomalo del bene medesimo (art. 1577 c.c.).

L’obbligo di vigilanza – e quindi di collaborazione con il locatore al fine di evitare un maggior danno – riguarda tutte le ipotesi di riparazioni dell’unità immobiliare locata che non siano a carico del conduttore, indipendentemente dal difetto che esse mirano ad eliminare.

L’obbligazione in questione, tuttavia, trova un limite nell’imputabilità dell’intervento manutentivo al conduttore, il quale è tenuto ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata ed è responsabile dell’eventuale perdita o deterioramento della medesima nel corso della locazione, ai sensi degli artt. 1587 e 1588 c.c.: non rientrano perciò nell’obbligazione di manutenzione a carico del locatore soltanto i danni causati dal conduttore – ovvero, argomentando dall’art. 1588, comma 2, c.c., da persone che egli ha ammesso, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa – cioè a lui imputabili.

Sulla base di tale disciplina, lo scrivente procuratore specifica che il Sig. Tizio fin dal perfezionamento del contratto ha fatto uso del bene locato nel rispetto dell’accordo sottoscritto e del dettato legislativo, svolgendo a regola d’arte la sua attività professionale. Si specifica, anche in questa sede, che il conduttore con le missive del _____________ aveva richiesto l’intervento del Sig. _____________ per l’esecuzione dei lavori di manutenzione del tombino, non ricevendo tuttavia alcuna risposta.

A causa del completo disinteresse del locatore si è verificato l’irreparabile. A causa della fuoriuscita di liquami dal tombino sito nell’immobile oggetto di causa, il medesimo è stato dichiarato inagibile, con provvedimento dei Vigili del Fuoco, sicché il Sig. Tizio da oltre due mesi si trova nella totale impossibilità di accedere al bene e di conseguenza di proseguire con la sua attività lavorativa.

Queste sono le ragioni che hanno portato l’odierno convenuto ad omettere il pagamento dei canoni dei mesi di _____________ e _____________.

Il conduttore con la sua condotta non ha fatto altro che esercitare legittimamente l’eccezione di inadempimento.

Si tratta, come ben noto, del principio inadimplenti non est adimplendum, previsto dall’art. 1460 c.c., a tenore del quale nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria (Cass. 15 dicembre 2003, n. 19181)

In materia di locazione, i giudici di merito e di legittimità hanno affermato, in numerose pronunce, che l’exceptio inadimplenti contractus, di cui all’art. 1460 Codice civile, postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (Ex multis Cass. 7 marzo 2001, n. 3341; Cass.18 aprile 2001, n. 5682).

Gli Ermellini in ipotesi analoghe a quelle che qui ci occupa, in cui il godimento del bene risulti diminuito o ridotto per vizi o fatti sopravvenuti hanno riconosciuto una tutela in favore del conduttore. Difatti secondo l’orientamento pacifico della giurisprudenza la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima qualora venga meno la controprestazione del locatore, perché sussista buona fede e correttezza del conduttore (Ex multis Cass. 1 giugno 2006, n. 13133; Cass. 18 ottobre 2004, n. 20399; Cass. 13 luglio 2005, n. 14739). In detta ipotesi infatti, il versamento del canone da parte del conduttore costituirebbe un’alterazione del sinallagma contrattuale, che determina un sensibile squilibrio tra le prestazioni delle parti o, addirittura, una prestazione priva di causa (Cass. civ. Sez. III Sent., 10 gennaio 2008, n. 261).

Alla luce di quanto sopra esposto, giusta l’eccezione di inadempimento esercitata dal Sig. Tizio si chiede all’intestata Autorità di rigettare l’intimazione di sfratto proposta da controparte.

  1. Sulla clausola solve et repete

La controparte intimante ha anche invocato la clausola solve et repete.

Il legislatore, permettendo ai privati di inserire in contratto un patto limitativo della facoltà di proporre eccezioni ha inteso dotare gli stessi di uno strumento di autotutela che attribuisce prevalenza all’interesse di una parte a conseguire la prestazione rispetto all’interesse della controparte ad eccepire i fatti estintivi, modificativi ed impeditivi dell’altrui diritto, se non solo successivamente al proprio adempimento.

La clausola, tuttavia, non tutela a tal punto il contraente che la aziona da travalicare talune eccezioni che l’art. 1462 c.c. tipizza in quelle di nullità, annullabilità e rescissione, azioni tutte accomunate nel porre un rimedio a vizi genetici del contratto così gravi da mettere in discussione la validità del contratto stesso e non la sua efficacia.

La scrivente difesa precisa inoltre che per parte della giurisprudenza la clausola solve et repete non potrebbe neppure paralizzare l’exceptio inadimpleti contractus, non andando ad escludere la possibilità di eccepire la mancata esecuzione della prestazione, e rimanendo invece più propriamente ancorata nell’area di operatività dell’eccezione non rite adimpleti contractus (Trib. Grosseto 12 maggio 2015, n. 453; Cass. 16 luglio 1994, n. 6697, Trib. Taranto 23 gennaio 2012).

Per le ragioni sopra esposte, si comprende chiaramente che a nulla rileva l’inserimento nel contratto della clausola de qua, sicché questa difesa chiede il rigetto dell’avversaria eccezione.

  1. Domanda riconvenzionale

In estrema sintesi, la disciplina relativa alla locazione all’art. 1575 c.c. pone in capo al locatore tre obbligazioni principali: 1) la consegna del bene, al conduttore, in buono stato di manutenzione, 2) il mantenimento del bene in stato da servire all’uso convenuto, 3) la garanzia del suo pacifico godimento durante la locazione.

Dalla lettura dei paragrafi precedenti risulta lapalissiano che il Sig. _____________, nonostante le molteplici richieste del Sig. Tizio, non si sia mai interessato a porre in essere le necessarie manutenzioni al fine di consentire l’uso della res come pattuita nel contratto.

Pertanto alla luce di quanto sopra precisato questa difesa chiede il risarcimento del danno, contrattuale ed extracontrattuale, nella misura di € _____________, o secondo la quantificazione ritenuta di giustizia dall’intestata Autorità, derivante dal malfunzionamento dei tombini che ha di fatto impedito, ed impedisce tutt’oggi, la prosecuzione dell’attività lavorativa del Sig. Tizio.

  1. Chiamata in causa del terzo gestore delle fognature e richiesta di risarcimento del danno extracontrattuale

Questa difesa intende in questa sede chiamare in causa, ex artt. 106 e 269, secondo comma, c.p.c., il Comune _____________ in qualità di terzo, gestore della rete fognaria, al fine di richiedere il risarcimento del danno extracontrattuale, nella misura di € _____________, o secondo la quantificazione ritenuta di giustizia dall’intestata Autorità, causato dal totale malfunzionamento del sistema di scolo delle acque meteoriche nella via _____________, in _____________.

Tanto considerato, in fatto e in diritto, il Sig. Tizio, come sopra rappresentato, difeso e domiciliato, chiede l’accoglimento delle seguenti

CONCLUSIONI

Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:

In rito

  • In via preliminare: autorizzare la chiamata in causa ex artt. 106 e 269 c.p.c. del Comune di _____________ (C.F. e P.IVA _____________), con sede legale in _____________, via _____________, n. _____________, in persona del legale rappresentante pro tempore, e disporre lo spostamento della prima udienza, allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all’art. 163-bis c.p.c.;

Nel merito

  • In via principale: rigettare in quanto infondata in fatto e in diritto l’eccezione solve et repete ed ogni altra domanda ed eccezione ex adverso formulata in quanto infondate in fatto e in diritto, o comunque non provate, per i motivi dedotti in narrativa;
  • In via riconvenzionale: accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale del Sig. _____________ e, per l’effetto, condannare parte attrice a risarcimento del danno pari a € _____________, o secondo la quantificazione ritenuta di giustizia dall’intestata Autorità;
  • In via ulteriormente riconvenzionale: accertare e dichiarare la responsabilità extracontrattuale del Comune di _____________ e, per l’effetto, condannare il terzo al risarcimento del danno pari a € _____________, o secondo la quantificazione ritenuta di giustizia dall’intestata Autorità
  • In ogni caso: con vittoria di competenze e spese di lite, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a., come per legge.
  • In via istruttoria:

a) si chiede di essere ammessi alla prova per testi sui seguenti capitoli:

    • Vero che (_____________)?
    • Vero che (_____________)?
    • Vero che (_____________)?

Si indicano quali testimoni i Signori (_____________)

b) si chiede di essere ammessi all’interrogatorio formale di (_____________) sui seguenti capitoli:

    • Vero che (_____________)?
    • Vero che (_____________)?

c) si chiede che il Giudice voglia ordinare l’ispezione dei seguenti luoghi (art. 258 e ss. c.p.c.): Immobile sito in _____________, alla via _____________.

d) si chiede che il Giudice voglia disporre una consulenza tecnica d’Ufficio, al fine di accertare la responsabilità del Sig. _____________ e del Comune di _____________ per i danni subiti dal Sig. Tizio.

Si offrono in comunicazione i seguenti documenti

    1. Contratto di locazione.
    2. Missive inviate dal Sig. Tizio.
    3. Provvedimento Vigili del Fuoco.
    4. Copia notificata dell’atto di citazione.
    5. Procura alle liti.

Con riserva di ulteriori argomentazioni, deduzioni e richieste istruttorie.

DICHIARAZIONE DI VALORE DELLA CAUSA*

Ai sensi e per gli effetti del d.P.R. n. 115/2002 ss.mm.ii., si dichiara che la presente comparsa contiene domanda riconvenzionale il cui valore è pari ad € _____________ e che, conseguentemente, è dovuto un autonomo contributo unificato nella misura di € _____________ e che la presente comparsa contiene chiamata in causa di terzo per un valore pari ad € _____________ e che, conseguentemente, è dovuto un autonomo contributo unificato nella misura di € _____________.

Data, luogo

Firma Avv.

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